解讀財稅[2011]12號：個人購買不足5年普通住房的營業稅處理
??????? 近日下發的《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2011]12號）規定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。也就是說，個人將購買不足5年的住房對外銷售，不必區分普通住宅和非普通住宅，均應全額征收營業稅。
財稅[2011]12號文件規定，通知自發文次日起執行，《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。也就是說財稅[2009]157號文件曾經規定的，自2010年1月1日起，個人購買個人購買不足5年的普通住房銷售按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅的規定應停止執行。應該注意的是，根據財稅[2011]12號文件規定，個人將購買超過5年（含5 年）的非普通住房對外銷售的，繼續按照原來的其銷售收入減去購買房屋的價款后差額的規定征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，繼續免征營業稅。
財稅[2011]12號文件規定，上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。
有關普通住房與非普通住房的標準劃分，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.建筑容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。因此，不同地區普通住房與非普通住房有自己的標準，納稅人應關注本地的具體標準，以便確定自己的售房行為是否符合減免稅條件。
個人銷售住房辦理營業稅免稅的具體程序，個人將購買的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核后，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。
有關購買房屋時間的確認，國稅發[2005]89號文件規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）對購買房屋的時間認定進一步明確為契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此，年限的確定就是上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。
對差額征稅扣除憑證的要求，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。因此，差額征稅扣除項目僅是購置或受讓的原價，相關費用和稅金均不能作為扣除項目。國稅發[2005]89號文件規定，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。因此，納稅人差額征稅扣除項目要有充分的依據。
對非購買形式取得住房行為，國稅發[2005]172號文件規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。