解讀黑地稅函函[2010]33號：普通住宅與非普通住宅的判定標準
???? 2010 年5月，黑龍江省地方稅務局發布《關于土地增值稅清算工作有關業務問題的通知》（黑地稅函[2010]33號），該文一個突出特點是：從2009年1月1 日起至2010年12月31日止享受普通商品住房優惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。
普通住房標準先見于《國務院辦公廳轉發關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）規定：“為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.”
按照上浮20%比例計算，各地規定的普通住房標準一般不超過144平方米。黑地稅發[2007]119號文件規定，普通標準住宅的標準是：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。
根據《黑龍江省人民政府關于促進全省房地產市場健康快速發展的若干意見》（黑政發[2008]127號）文件規定，為消除國際金融危機的影響，促進房地產健康發展，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。享受普通商品住房優惠政策的住房標準調整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下；價格在當地商品住房平均價格1.5倍以內。
這樣，對于在黑龍江省從事開發的房地產企業清算土地增值稅就有兩個標準，是按照140平方米還是按照180平方米確定普通住宅標準？黑政發 [2008]127號文的有效執行日期為兩年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，因此可以確定，在此期間開發銷售的房地產項目可以按照 180平方米確定是否普通住宅，不在此期間的房地產開發項目，即便是現在面臨清算，也不能適用180平方米的標準區分是否普通住宅。
那么如何確定房地產項目開發銷售的始點呢？是按照規劃立項批復時點，還是按照施工開始日期，或者預售許可證下發日期呢？黑龍江省土地增值稅清算文件沒有提及。以不同的時點作為分水嶺對于清算會起到不同的影響。
在這里，借鑒《吉林省地方稅務局轉發國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（吉地稅函[2010]34號）文規定：自2008年12月1日起，普通住房面積標準全省統一調整至144平方米以下，價格標準上浮20%. 土地增值稅政策規定的“普通標準住宅”面積和價格，按上述“普通住房”標準掌握。對2008年12月1日以后新開工的開發項目按新規定標準執行，對此之前已經開工的開發項目，仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。各地要按照標準嚴格區分普通標準住宅、非普通標準住宅和商用房等不同類型房地產，及時清算土地增值稅。所以，判定2009年1月1日之后開發銷售的房地產項目是否屬于普通住宅，以該項目取得《建筑工程施工許可證》日期來判斷具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工許可證》的房地產開發項目，按照140平方米確定是否普通住宅，在2009年1月1日至2010年12月31日之間取得《建筑工程施工許可證》的房地產開發項目，按照180平方米確定是否普通住宅。2011年1月1日之后，就要看新的政策通知了。
不可否認，黑地稅函[2010]33號文關于普通住宅的標準劃分是在黑政發[2008]127號文促進房地產行業經濟發展的形勢下的配套稅收政策，與現在的以稅收為重要手段的房地產調控政策不相吻合。所以，在2009年1月1日至2010年12月31日開發銷售的房地產項目，在2010年12月31日之后進行土地增值稅清算是否仍然能按照180平方米判定是否普通住宅也要看房地產市場形勢的發展和具體政策的執行情況了。