解讀財(cái)稅[2010]13號(hào)：住房共同購(gòu)買人已有購(gòu)買記錄不得享受契稅優(yōu)惠
???? 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅[2010]13號(hào)）。該文對(duì)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）中首次購(gòu)買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題進(jìn)行了明確。該文規(guī)定：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。?
優(yōu)惠政策回顧?
首次購(gòu)房享受契稅優(yōu)惠是2008年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)財(cái)稅[2008]137號(hào)文明確的，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，如果不是首次購(gòu)房的，契稅稅率則為3%，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買自用普通住房的則暫減半征收契稅，即稅率為1.5%。?
但由于沒有對(duì)首次購(gòu)房的概念進(jìn)行明確，實(shí)務(wù)中存在很多所謂避稅和規(guī)避的的操作手法。?
比如丈夫名下有一套房，但妻子、子女名下無房，后來丈夫又與妻子、子女聯(lián)名買房，由于一直沒有文件明確首次購(gòu)房的范圍，只要聯(lián)名購(gòu)房者中一方名下查不到購(gòu)房記錄的，都算是首次購(gòu)房，而享受契稅優(yōu)惠。?
新政策注意點(diǎn)?
（一）共同購(gòu)買，都必須是唯一住房方可享受優(yōu)惠?
從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。也就是說共同購(gòu)買的這套房子，對(duì)其中任何一位購(gòu)房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。?
（二）購(gòu)買標(biāo)的為90平方米及以下普通住房?
財(cái)稅[2008]137規(guī)定，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買自用普通住房的則暫減半征收契稅，即稅率為1.5%。而對(duì)于90平方米及以下普通住房可享受1%的優(yōu)惠。可見，購(gòu)買的住房必須屬于普通住房的范圍，而且為90平方米以下。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）對(duì)普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，不同地區(qū)普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，納稅人應(yīng)關(guān)注本地的具體標(biāo)準(zhǔn)。因此，執(zhí)行中差異很大，但規(guī)定90平米的標(biāo)準(zhǔn)，就可以較好地統(tǒng)一各地政策。?
兩部門作出這樣的政策調(diào)整，既有統(tǒng)一各地政策執(zhí)行的考慮，也有貫徹目前國(guó)家實(shí)行差別化稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策導(dǎo)向的意圖。?