解讀國稅函[2009]603號：契稅計稅依據以成交總額為基數
???? 根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，國有土地使用權出讓屬于轉移土地、房屋權屬應當繳納契稅的行為。近日，國家稅務總局對于北京市地方稅務局《《關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據確定問題的請示》（京地稅地[2009]124號）批復中明確：出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。
之前《財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規定如下：
一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：
1、評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。
2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
二、先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
三、已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。
企業開發用地取得方式原來多以協議出讓方式為主，隨著國家土地儲備制度的建立，土地出讓目前主要以“招、拍、掛”程序為主，相同于財稅[2004]134號的競價方式，契稅成交價格均應當包括土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。土地出讓之前為達到出讓條件的前期必要的開發包括道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設費用一般由土地儲備機構負責。土地儲備機構不會向開發企業單獨收取這部分前期開發成本費用。所以企業通過“招、拍、掛”程序取得的開發用地一般應為凈地。如果開發企業承受土地權屬另行支付前期開發費用，則此部分費用應當計入契稅成交價格，不允許從支付總價中扣除。
國稅函[2009]603號是立足于財稅[2004]134號文所做出的補充解釋，兩者政策上沒有沖突之處。開發企業“招、拍、掛”程序取得土地不管是以什么方式支付價款以及不管取得什么票據憑證，只要構成了取得土地所支付的經濟利益，均應當計入成交總額價款做為契稅的計稅依據。